Kiinteistön yhteisomistus – sopii joihinkin muttei kaikkiin tilanteisiin

Julkisuudessa nostetaan säännöllisesti esille ongelmia, joita voi aiheutua esimerkiksi kesämökkikiinteistön ollessa kahden tai useamman henkilön yhteisessä omistuksessa. Ongelmia ovat aiheuttaneet esimerkiksi yhteisomistajien erilaiset toiveet ja odotukset kesämökin käytöstä ja sen tarvitsemasta kunnossapidosta. Myös kiinteistön kunnossapidosta aiheutuvat kustannukset ovat omiaan kiristämään yhteisomistajien välisiä suhteita.

Yhteisomistuksen toimivuuden edellytyksenä on, että osapuolilla on sekä kykyä että halua toimia ja tehdä päätöksiä yhdessä. Mahdolliset ristiriidat pystytään tällöin ratkaisemaan keskinäisin neuvotteluin. Yhteisomistusta koskevien sopimusten laatiminen omistajien kesken on usein suositeltavaa, sillä tällaisten sopimusten avulla on mahdollista määritellä yhteisomistajan oikeusasemaa täsmentäviä ehtoja.

Yksi tärkeimmistä kiinteistön yhteisomistussuhteisiin liittyvistä sopimuksista on hallinnanjakosopimus. Se on sopimus, jolla määräosin omistetun kiinteistön omistajat voivat sopia kiinteistön käytöstä ja hallinnan jakamisesta itselleen tarkoituksenmukaisimmalla tavalla. Vaikka hallinnanjakosopimukseen ei kohdistu erityisiä muoto- tai sisältövaatimuksia, sopimuksen laatimiseen on syytä paneutua huolellisesti. Tämä johtuu siitä, että sopimusten merkitys korostuu tilanteissa, joissa osapuolet ovat erimielisiä siitä, mitä on sovittu. Näin ollen hallinnanjakosopimus on syytä laatia aina kirjallisesti ja sen sisältö kirjata mahdollisimman yksiselitteiseksi, jotta myöhemmiltä tulkintaerimielisyyksiltä vältyttäisiin. Hallinnanjakosopimus on lisäksi hyödyllistä kirjata kiinteistöön kohdistuvana erityisenä oikeutena lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjaamisen hakeminen on suositeltavaa, koska kirjaaminen vahvistaa sopimuksen pysyvyyttä suhteessa kolmansiin tahoihin, kuten määräosan uuteen omistajaan tai yhteisomistajan ulosottovelkojaan.

Jos sopimuksiin tarvittavaa yhteisymmärrystä omistajien kesken ei ole tai jos yhteisomistaja haluaa muusta syystä irtautua yhteisomistussuhteesta, yhteisomistajalla on oikeus saada osansa kiinteistöstä jakamalla erotetuksi. Kysymys on tällöin kiinteistön jakamisesta kiinteistönmuodostamistoimituksessa, tavallisimmin halkomalla tai lohkomalla. Halkomisessa kiinteän omaisuuden määräosan omistusoikeus kohdennetaan tai täsmennetään erilliseksi yksiköksi siten, että tila jaetaan osakkaiden kesken heidän omistamiensa osuuksien mukaisesti uusiksi tiloiksi. Lohkomisessa puolestaan määräala erotetaan eri kiinteistöksi. Toisin kuin halkominen, lohkominen antaa yhteisomistajille mahdollisuuden määrätä tilasta muodostettavien uusien tilojen rajoista. Lohkominen edellyttää kuitenkin yhteisomistajien kykyä sopia määräaloista jakosopimuksella maakaaren edellyttämässä muodossa. Tämä johtuu siitä, että yhteisomistuksessa omistusoikeus kohdistuu määräosaan tiettyä kiinteistöä eikä se siten itsessään luo oikeutta tiettyyn tilan alueeseen.

Jos kiinteistön jakaminen ei ole mahdollista, se aiheuttaisi suhteettoman kalliita kustannuksia tai alentaisi huomattavasti jaon kohteena olevan kiinteistön arvoa, tuomioistuin voi määrätä kiinteistön myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten. Tuomioistuimen on tarvittaessa määrättävä uskottu mies kiinteistön myymistä ja kauppahinnan jakamista varten.